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　　近两年，国内的房地产业发展出现了一些问题，大众对于未来的房地产业将会如何发展感到担忧，许多著名的商业大亨也纷纷发表了自己的看法。

　　万科的王石曾预测房地产走向，他是拿国内房地产与日本、美国当年房地产危机作对比。对此，不少业内人士表示：若无意外，王石的预测这次也大概率是对的，2026年起，中国房产或将面临3大转变。

　　站在2026年这个冬天再看楼市，最大的感觉就是：那个什么都敢借、什么都敢炒的时代，真的是翻篇了。

　　很多老板嘴上喊的是“规模为王”，干的却是“十个锅盖盖九个锅”的戏法，只要音乐不停，就能一直跳下去。

　　王石当年说“高杠杆时代要结束”，那会儿不少人心里暗笑：你是不行了，才劝别人别冲。

　　可到今天，央企房企统一被按在 50% 负债率红线之下，一些龙头甚至主动往 30% 去靠，整个行业的杠杆被硬生生拧了下来。

　　这意味着，以前那种用预售款滚下一个盘、靠信托、美元债到处拆借的玩法，基本断了线。

　　你想活，就得老老实实把房子卖出去、把回款拿在手里，而不是整天琢磨还能去哪儿借到便宜钱。

　　这种转向，不是开会画个饼、发个文件那么简单，而是直接用一大批企业的倒下换来的。

　　从 2021 年开始，一些曾经排名前几的民营房企先后爆雷、重组、退市，多少城市留下一片片停工的烂尾楼。

　　站在今天看，那些在 90 年代就定下“低杠杆、不乱投”的公司，反倒熬过了这一轮最狠的去杠杆。

　　王石在 2008 年喊“拐点”、带头降价被同行骂“搅局”，结果金融海啸一来，现金流充足的少数，反而成了幸存者。

　　原来吹牛用的是“销售额破千亿”“拿地面积第一”，现在比的是“负债率绿档”“现金流健康”。

　　站在售楼处的大屏幕前，买房人看到的也不再是“销冠”“日光盘”，而是“现房、低杠杆、保交付”这几个关键词。

　　如果把购房体验分成前后两段，2021 年之前，大多数人买的其实是一张图、一段承诺。

　　你在售楼处看沙盘，看样板间，签完合同后开始还月供，心里还得祈祷开发商别出事、项目别停工。

　　这几年的剧烈调整，核心就砸在这上面，不能再让买房人当开发商的“免费融资渠道”。

　　政策从“鼓励现房销售”变成了“硬性要求部分地块必须现房销售”，海南是第一个吃螃蟹的，全域现房比例拉到 70%，雄安、部分中小城市跟进试点。

　　到 2026 年，全国新房现房销售占比有望跨过 1/3，而在一线、热点二线城市，这个比例还在往上蹿。

　　对买房人来说，却是彻底换了一个心态：我可以先走进实景小区，看看绿化、楼间距、楼道装修，摸摸墙面、听听楼上走路声，再决定掏不掏钱。

　　预售时代那套“PPT 造城、画饼融资”的模式，被现房硬生生压下去，剩下还能推盘的，基本都有点真本事。

　　与此同时，各种保交付机制也在完善，监管资金专款专用、地方政府拉专班接盘、央国企托底收并购。

　　媒体上关于“新烂尾”的新闻少了，开发商打广告时，最爱强调的从“学区、配套”变成“现房、准现房”“国企开发、无后顾之忧”。

　　大家嘴上说的是“信心恢复”，实际上靠的是一个个看得见、摸得着的楼盘在按时交钥匙。

　　以前你买房，有点像买了一只高杠杆基金，项目好了你跟着赚，项目垮了你跟着买单。

　　对习惯了高周转的开发商来说，这是生死大考；对普通家庭来说，这种慢下来，反而是唯一值得信任的节奏。

　　除了钱怎么来、房子能不能交得出来，还有一个变化在悄悄改写行业底层：什么样的房子才能卖得出去。

　　隔音、防水能过验收就行，毕竟客户多是第一次上车，有房比没房强，细节、舒适度都排在后面。

　　王石早在 2016 年就提人口老龄化、居住品质升级，当时很多人觉得那离眼前炒房暴利太远。

　　可一晃这几年，购房主力从“没房的年轻人”变成“有一套甚至两套老破小、想换房的家庭”。

　　他们不缺顶头上债的决心，缺的是“值得换”的理由，不再是“有学区就要”“离地铁近就行”，而是要求更高：层高够不够、采光好不好、隔音行不行、电梯方不方便老人。

　　政策也顺着这个方向推了一把，新规把“好房子”的底线 米起步，多层加装或新建必须配电梯，防水、隔音、保温有更细致的技术指标。

　　市场反馈更直接，符合这些标准的改善盘，在核心城市的去化速度明显快，哪怕总价高一些，也能被那些手里有旧房可卖的家庭接盘。

　　而三四线城市里，大量早年间建的低品质刚需楼，正在被慢慢消化，有些干脆只能降价甩给投资客或长租公寓。

　　以前企业比的是谁拿地多、谁开盘快，现在很多开发商内部 KPI 在往“交付口碑”“客户满意度”倾斜。

　　王石当年那句“重质量轻规模”，在“宝万之争”的喧嚣中显得有点不合时宜，如今回头看，反倒成了给后来者的一句提示。

　　规模可以被收缩、排名可以被挤下去，但产品口碑一旦砸了，在这个存量博弈时代，几乎没有翻身余地。

　　接下来能留下来的，不是喊口号喊得响的，而是能稳稳当当地把好房子一栋一栋盖出来、交出去的那一批。